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曹舟南建了一支“啄木鳥”團隊
發布時間: 2021.11.03

曹舟南建了一支“啄木鳥”團隊


回顧創業三年,曹舟南給自己打了80分。他說,最近有兩件事讓他感到興奮:一是看到了“變量”的市場機會;第二,針對未來

“增量”市場,確定了做雙GP(普通合伙人)模式,將投資功能還給國企,藍綠雙城要老老實實做本行,做落地端。

時移世易,行業暴雷聲此起彼伏,房地產項目土地作為金融抵押擔保的底層邏輯基礎出現松動。與此同時,隨著綠城管理控股

(09979.HK)、中原建業(09982.HK)相繼登陸資本市場之后,行業代建之風漸起。

曹舟南稱,對于變量項目的思考持續了半年多。在企業債務爆倉下,有很多開發商的項目公司找到了藍綠雙城,希望通過品牌

置換,重新建立項目信心,而最近三個月藍綠雙城的同事們馬不停蹄地在福州、溫州、南昌、廣東等全國城市多個項目展開“診斷”。

從存量共建到變量資產共建,變局孕育轉機,情景與三年前如出一轍。

2018年8月,曹舟南辭任綠城中國行政總裁一職,走上創業之路。在服務綠城十年間,曹舟南從重投資中開辟出“代建”輕資產

模式,三年前創造并引領了“共建”發展模式。

他曾說,希望建立一個脫胎于綠城,區別于藍城的企業——社會的公器,一個希望改變房地產下半年運營方式的新的模式。為此,

在創業之初,曹舟南花了4個月走訪了相關部門和機構,調研宏觀政策、金融政策。

11月1日,由藍綠雙城發起主辦的第三屆共建者研討大會在杭州召開。帶著三年的“成績單”,曹舟南與曾經綠城的“老部下”

——現任藍綠雙城控股有限公司副董事長顧建明,藍綠雙城控股有限公司執行總裁、藍綠雙城科技集團總裁余海濤一同出席大會,

講述自己對于房地產下半場的認識,并就上市傳聞、業務模式、發展目標等相關熱點問題做出回應。

“啄木鳥”計劃

針對藍綠雙城變量市場的發掘,余海濤給出了清晰的解釋。

“城市是一個‘森林’,‘森林’由建筑和房產構成。為了開發‘森林’,有些項目不是不能生長,而是階段性出現了問題。

‘啄木鳥’面對‘病樹’而來。藍綠雙城希望做這樣的診斷者、治療者和階段性介入者,以此推進項目進程。這就是啄木鳥計劃的

初衷?!?/span>

藍綠雙城的認識是,地產企業利潤水平持續壓縮,將催生土地市場發生重大變化,未來5~6年內,房地產市場或將細分為存量市場,

增量市場和變量市場。而變量便存在于不確定的樓市市場變化之中。

現實的情況是,自2017年樓市深度調控以來,截止2021年10月中旬,提交破產文件的房企數量高達310家,其中,泰禾、華夏幸福、

恒大、花樣年、藍光地產、當代置業等房企面臨生死問題。

“金融機構即將面對債務歸還、開發商管理主體作用弱化、政府監管的變動局面,地產項目作為金融產品的底層資產,變得不

那么可控制;以行業龍頭企業的破產危機為起端,我們觀察到地產行業及相關金融行業面臨一場變化?!?/span>

為應對上述業務模式的落地,藍綠雙城梳理了自身的管控體系,使之具備能夠分模塊對外進行能力輸出的基礎。同時通過內外部

“人才共建”,選拔形成的藍綠雙城的“共建師”團隊,同時推出“啄木鳥計劃”為代號的變量項目的全面實施的工作計劃和業務

流程體系,

全面落地推進變量業務模式。

"由專業的法務、財務、金融等相關的專業人員構成核心主體,輔以開發的銷售、工程、設計、成本這些專業人員,形成了一個可

機動化、可調配、可階段性駐場的服務。我們形象地稱之為'啄木鳥醫生',可以到每個項目飛行檢查,解決問題,后臺進行和議,

拿出方案。"

啄木鳥計劃的背后的實質是后臺對管理形式和人員團隊的改制。對此,藍綠雙城將總部架構做出全部調整,分設兩個部門:投資

發展中心和生產中心,將產品中心、營銷中心、服務中心組合成大的生產中心。

“后臺整體扁平化,把原來房地產開發鏈條上的多個業務組合,進行模塊化對外輸出。內部變成與之所匹配的一個個能力模塊對應

的???,并形成所謂共建師或診斷師的一個團隊?!?/span>

藍綠雙城相關人員稱,因為變量項目處于不同的階段,項目一旦確定便可以通過生產中心直接進入,相當于模塊化對接,速度很快。

現在藍綠雙城擁有100多個共建師,分成了N個小組在全國跑,大量診斷這些變量項目?!?/span>

據了解,近三個月來,圍繞主流金融機構的存量業務,藍綠雙城展開了數十個項目的實地調研與策略研判,基本形成了以項目“診斷

咨詢、專業監管、管理置換、聯合重組”層層遞進的全新業務模式。主要在如下業務展開工作:

曹舟南的理解是,地方政府第一要保穩定、保交付;第二要保區域內的平衡,一個是城市里面有N個項目需要平衡,遇到不少挑戰,

現在還在協調,很多新的投資人非常愿意介入到變量項目。但由于涉及到很多法律問題,新的投資人,現在比較謹慎,但未來或會逐

步打開。

對于變量項目,藍綠雙城有何選擇標準?未來變量市場又會有多大利潤空間?

余海濤解釋稱,基本可以概括為有系統性、示范性、良好啟動性的項目,簡單地可以稱為大客戶、樣板項目、可以順暢實施的項目。

“因為共建相對于代建具有大量、多頻等特點,這就好比‘??崎T診’,‘門診’人數很多,但是門診費用不見得很高,手術費用

才高。況且不是每個項目都要進行手術。量大,多頻,單次收費毛利可能不會在一個令人不可接受的范圍?!?/span>

曹舟南稱,藍綠雙城在變量領域中,更注重的是金融機構形成總對總的系統合作關系。據了解,藍綠雙城已經與幾家主流信托機構

形成了密切的合作關系。

資本共建下的“變量”“存量”與“增量”

事實上,變量市場是曹舟南針對目前市場變化找到的一條新路,而面對固有的存量市場,藍綠雙城的未來計劃是依舊會深挖,之前

藍綠雙城在存量領域選擇主要是以小股操盤、融資共建等為主體方式。

對于未來的增量市場,他認為,國有涉房企業成為增量市場的主力軍;城市發展基金、房地產發展基金、REITs等直接投資將成為

新興力量,并尋求長期、穩定的開發服務合作;而中小房企則以聯合拿地、同行共建方式得以發展。

“投資與開發將分離,如果說未來的增量市場會以國有為主體進行投資,落地開發端的民營公司可能性還是會比較大?!辈苤勰系?/span>

理解是,要處理好增量、存量、變量之間的關系。

他建議,行業底層資產要回歸房產品本質屬性,房企不再片面追求高周轉,注重房產品物理開發所必須周期的相關規則,建議同行

房企與國企合作。

事實上,在藍綠雙城的輕資產之路上,曹舟南在三年前已經給出新玩法:將原有的“代建”升級為“共建”。以小股操盤、融資

代建、純代建、合作開發等為主要方式,形成一個業主、投資人、事業合伙人、戰略合作方的共建生態。

僅以人員管理來看,在藍綠雙城高管的名片上,出現了清一色的“合伙人”字樣。曹舟南任綠城行政總裁一職期間,曾在公開場合

多次強調希望在綠城內部推行事業合伙人制度。這份未完成的夢想,在藍綠雙城得以全面推行。

對于未來的發展模式,據顧建明介紹,藍綠雙城將深拓“變量”,抓搶“存量”,機會型選擇“增量”,“資本共建”是契合當前

發展、并在引領未來趨勢的先進模式,是吻合投資與開發加速分離、符合社會專業化分工、行業可持續化發展的新道路。

他認為,依托核心能力的共建協作是房地產下半場行業的重要組成部分。共建的本質在于核心競爭力的合作共贏。如何能夠在“變量”、“存量”和“增量”的競爭中脫穎而出,關鍵在于以“專業資產管理人”的定位,助力金融與地產共建良性關系。

“金融機構在后續涉房類型投資上,將進一步完善投前診斷、投后監管、管理置換、保障收回等環節的管控機制;房地產企業需進

一步建立與金融主體的信任關系,適應全新的投融管退全流程的合作模式?!?/span>

事實上,項目的成功打造需要滿足業主、行業及城市等多維需求。

一個月前,藍綠雙城發布“1314”生活服務體系,面向業主、企業、城市管理者3類服務領域。對于業主,助力提升居住品質、生活

質量。對于企業,前期客研、顧問咨詢、案場服務、交付運營等企業資產服務方案。對于城市管理者,也制定了細致、專業、綜合的

城市資產服務方案。

據了解,目前藍綠雙城已經進駐杭州、北京、天津、深圳、廣州、濟南、南京、西安、武漢、長沙等40余座城市,簽約優質項目超過

80個,項目規劃建筑面積超過1600萬平方米,預估可售貨值超過2000億元,“藍綠雙城”品牌價值達到200+億元,已經完成杭州

湖印宸山、春和云境、蘇荷匯等一批樣板項目。

今年目標百億  上市正在準備中

過往高歌猛進的發展勢頭,已然把企業帶入了資金周轉降速、負債償付加壓與銷售終端萎縮的重重困境。

藍綠雙城認為,新的管理組合和共建秩序的建立,是變量中蘊含的生機,是房地產整個行業要面對的值得探索的全新生存方式。對于

高周轉的地產企業,他們的開發邏輯已經將產品萎縮為融資載體,“借-賣-回”才是其本質的開發邏輯,而非傳統理解的房產品營造

和客戶服務本身。

事實上,為應對時局變化,除了在業務領域進行拓展,藍綠雙城在今年也進行了一系列的變革。三個業務子集團單元為輔助的“三位

一體”的整體架構。同時圍繞著總部的扁平、集約、專業方式,進行一系列組織架構改革,深化合伙人制度基本優勢。

具體分為藍綠雙城控股集團總部和藍綠雙城科技集團、服務集團、城市集團三個子集團,控股集團總裁為曹舟南兼任,科技集團總裁

為余海濤,集團架構調整從去年年底前就已經在作統籌,從今年1月1日開始實施。

今年合伙人股權頻繁騰挪引發外界謀求上市猜想。對于上市問題,曹舟南表示,很多工作正在緊鑼密鼓地推進,但是基于目前香港市

場對內房債務的認識,具體哪一天正式申報還未定。

此外,2021年藍綠雙城也在依托平臺及特色的發展合伙人制度,今年集中在浙江、山東、河南、廣東、河北地區進行拓展,且同步

增加國有合作項目。

為分攤風險,藍綠雙城還進行了主業結構持續改良 ,其業務不只地產板塊,還布局了產業板塊和服務板塊,并在今年得到了實質性

的落地和發展,落地三個產業基地。其中,生活服務板塊,實現了25個項目的簽約,管理面積達到74萬平米。

據了解,今年1-10月藍綠雙城供給亮相樣板區8個,年內三個項目實現交付,交付面積31.3萬㎡。在四季度還有4到6個樣板區將陸續

的開放。

對于規模與未來發展,據曹舟南介紹,今年藍綠雙城會向首個百億銷售目標沖刺。未來藍綠雙城將保持一定規模的有質量增長,達到

行業中等規模的水平。


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