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藍綠雙城:執守在房地產存量、變量與增量市場中的“啄木鳥”
發布時間: 2021.11.03

藍綠雙城:執守在房地產存量、變量與增量市場中的“啄木鳥”


100天前,藍綠雙城悄然完成新一輪總部組織架構變革。此前,多個平行業務部門相繼合并,最終僅剩投資發展中心與生產中心。

據一位接近藍綠雙城的人士透露,創始人曹舟南早在成立藍綠雙城之初,便提出向制造業學習搭建組織架構,投拓部門對應“接單”,

生產部門負責“制造”。

今年6月底,伴隨著部分房企出現債務逾期,存在債務、管理等問題的存量項目短時間形成變量市場,而國有企業成為增量市場

主力軍的趨勢更加明顯,城市發展基金、房地產發展基金、REITs等直接投資將成為新興力量,整體呈現存量、變量與增量市場

共存的狀態。

同一時間,藍綠雙城在存量、變量市場中獲取項目的機會增多,這場名為“啄木鳥計劃”的組織架構變革,在100天內迅速完成。


做變量資產管理,先調整內部管理

“如果內部管理不到位、不領先,外部加入的資源越多,則公司的風險越大?!边@是曹舟南多年來始終堅持的企業管理基調。

為迅速適應當下房地產存量、變量與增量市場多樣、高頻次的需求,藍綠雙城先從內部管理主動求變。

后臺整體扁平化,把原來房地產開發鏈條上的多個業務組合,把產品中心、營銷中心、服務中心組合成大的生產中心,并模塊化對外

輸出?!?/span>

11月1日,在“2021藍綠雙城第三屆共建者研討大會”上,藍綠雙城控股有限公司副董事長顧建明介紹稱,有的變量項目要

解決銷售問題,有的變量項目解決工程建設問題,有的解決財務和稅收問題,為此,藍綠雙城內部為適應不同階段項目的需要模塊化。


整合內部職能部門的同時,藍綠雙城構建新的崗位“共建師”。

據悉,“共建師”由專業的法務、財務、金融等相關的專業人員構成核心主體,輔以開發的銷售、工程、設計、成本等專業人員。

形象的稱為啄木鳥醫生,可以到每個項目飛行檢查,解決問題,后臺進行和議,拿出方案。

上述接近藍綠雙城人士告訴記者,“通常六至八個共建師形成小組,對項目進行研判,三天左右出初步報告,15天內出整體報告?!?/span>

“應需而變,應變而變。唯有主動擁抱變革,方能逆勢而上?!痹诓苤勰峡磥?,如何能夠在“變量”、“存量”和“增量”的競爭

中脫穎而出,關鍵在于以“專業資產管理人”的定位,助力金融與地產共建良性關系。


專注落地端 “雙GP”模式擁抱國企

依托扁平化管理與共建師小組,近三個月來,圍繞主流金融機構的存量業務,藍綠雙城在全國針對了數十個項目的實地調研與策略

研判,并基本形成了以項目“診斷咨詢、專業監管、管理置換、聯合重組”層層遞進的全新業務模式。

診斷咨詢,針對項目投前與投后兩個環節,提供診斷咨詢。在項目投資前,提供項目專業可行性研判和決策依據;在投資后,提供

開發里程碑節點的風險預警和經營預案,支持項目董事、監事、管理層和資產管理人更好地發揮監管作用。

專業監管,在診斷咨詢基礎上,確保財務合規的同時,提供經營預警、專業審計以及全景預控等方面的專業監管服務,搭建投資人

與操盤方的管理橋梁。

管理置換,針對問題存量項目,提供管理置換,更替品牌與操盤團隊,重新組織開發資源,完成后續開發,并在確保項目交付的基礎

上力爭開發增值,保障投資人安全退出。

重組收購,針對需要續投的存量項目,提供續投資金,并投入新品牌,重新組建操盤團隊,完成項目后續開發;針對增量項目,聯合

金融機構進行跟投共建。

近幾個月以來沒日沒夜在跑項目,研究新的商業模式和盈利模式,曹舟南稱,這是創業三年令他最高興的兩件事之一。

另一件則是,未來增量市場,利用“雙GP(普通合伙人泛指股權投資基金的管理機構或自然人)”模式,藍綠雙城做自己的老本行

——落地端,仍大有可為。

“雙GP模式,實際上講的是把前端的投資功能還給了專業投資人。就是他做前端的資金端的GP。我們做落地端操盤端的GP?!?/span>

曹舟南進一步解釋道,“未來房地產新的增量的投資主體最大可能會以國有為主體,投資與開發將分離,更多落地的開發端還是民營,

我們可能會跟前端的投資、資產持有人、投資人,央企、國企進行雙循環合作,投資由他來完成,我們來做后端的落地端?!?/span>


規模要與ROE正相關

做房地產行業資產管理公司

創業三年,團隊上上下下,殫精竭慮,很拼。曹舟南也給了自己與藍綠雙城打出了80分。

經歷了首年的開創與匯集、次年的梳理與規劃,進入第三個經營年度,藍綠雙城的關鍵詞轉換為“扎實與應變”。應變,即針對

行業需求變化所調整的“啄木鳥”的計劃;扎實則體現在藍綠雙城三年來高質量的發展上。數據顯示,截至目前,三年其累計簽約

項目83個,已進入全國18省40余重點城市,簽約合作貨值超2000億元。

與此同時,產業板塊和服務板塊,今年也得到了實質性的落地和發展。其中,藍綠雙城已有三個產業基地。生活服務板塊,實現

了25個項目的簽約,管理面積達到74萬平米。同時,其所倡導的“雙開發”科技開發層面在旗下多個樣板項目得到了呈現和落地。

據一位接近藍綠雙城的人士透露,在今年曹舟南便在內部制定了“1135計劃”,即今年銷售目標達100億元,累計簽約項目100個;

按照規劃隔一年,銷售規模300億元,五年內達500億元規模,三到五年達到行業中等規模的管理企業。

在曹舟南看來,銷售規模重不重要?也重要,但不是最重要,“我堅持認為,規模要和ROE要正相關。如果說你ROE達不到應有的

水平,拼命的一味的追求所謂的規模,我個人認為那是背道而馳?!?/span>

以“創造更加美好的生活”為宗旨,定位于房地產行業資產管理公司,夯實品質根基,落地服務體系,具備全產業鏈專業能力,攜手

央企、地方國企、金融機構等,立足存量市場,精選增量項目,探索變量業務,特別是從資本、產業、供方、同行、客戶五個層面共

事業生態,曹舟南與他的藍綠雙城構建“共建師”隊伍和“模塊化”組合,深化投前咨詢、投后專業監管、共建管理置換、重組收購、

開發運維等系統服務,提供資產管理綜合解決方案,推動房地產價值鏈重構,促進行業高質量發展。


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